Продажи квартир в Турции россиянам бьют все рекорды. Не отстают украинцы и казахи. Все хотят купить здесь недвижимость как «запасной аэродром». Кто-то переезжает навсегда, кто-то покупает как дачу у моря, а кто-то считает покупку инвестицией. Вот о последних мы и поговорим. Главный вопрос, который волнует многих — а надо ли вообще вкладываться в турецкую недвижимость, не произойдет ли в этой сфере эффект мыльного пузыря.
Как можно заработать после покупки турецкой квартиры
Риелторы всегда обещают, что квартира с целью инвестиций окупится за 3-5 лет. В действительности же основные выгодоприобретатели от таких сделок купли-продажи — это застройщики и все те же риелторы. Очень много мелких нюансов не учитывается потенциальными инвесторами. Возможность в год зарабатывать 15-20% действует как реклама МММ в 90-е годы. Мы расскажем про основные виды заработка и какие из них действительно работают.
Кстати, квартиры как инвестиции абсолютно точно помогают получить ВНЖ в Турции и, если позволяет сумма, гражданство. Но в последнее время правила ужесточаются и только квартиры дороже 75 тысяч евро учитываются при подаче документов.
Покупка с целью перепродажи
Купи-продай, схема стара как мир. В последние годы в Турции действительно наблюдается лавинообразный рост цен на квартиры. То, что еще год назад стоило 40 тысяч евро сейчас продается за 70 тысяч. И это речь про простую студию. Можно говорить про 30 тысяч прибыли за год? К сожалению, нет. Во-первых, при покупке оплачиваются дополнительные регистрационные сборы. Они, конечно, не сравнимы со стоимостью всей квартиры, но все равно бьют по карману. Цена налога — 4% от стоимости. Платит продавец, иногда делят пополам — по 2%. Турки часто отказываются брать на себя бремя оплаты налога. Если одна из сторон сделки является иностранцем, не важно покупатель или продавец, то нужна экспертиза. И платит за нее иностранец. Помимо 4% есть дополнительные сборы для иностранцев: эксперт, присяжный переводчик, отслеживание сделки. Так что смело прибавляйте 5.000 лир к тем 4%.
Далее, за год владения надо тоже заплатить. А именно: ежегодный налог на имущество, ежемесячный айдат, свет, вода, текущий ремонт. Это те мелочи, про которые мало кто вспоминает.
Но основные траты возникают в момент продажи имущества. Если вы продаете квартиру раньше, чем через 5 лет после покупки, то не забудьте про налог на прибыль. 15% от суммы прибыли. То есть с тех самых 30 тысяч из примера выше можно смело вычесть 4.5 тысячи евро. Но есть нюанс. При покупке год назад многие не смотрели на стоимость квартиры в документах. А теперь, когда стоимость имущества напрямую влияет на вероятность получения ВНЖ, покупатели наоборот хотят видеть завышенные цифры. Уже есть прецеденты, когда за квартиру стоимостью 80 тысяч налог насчитывали 22 тысячи. Дополнительно, при продаже своей квартиры надо оплатить комиссию риелтора. В большинстве случаев она составляет 10-15% от суммы продажи. Она выражается или в увеличении цены, или продавец выплачивает из своего кармана. Покупатель, как правило, даже не в курсе про эти траты.
Другой вид инвестиции — покупка квартиры с целью перепродажи — приобретение на стадии котлована. Так как дома здесь строят очень быстро, то это не столь рискованная покупка, как в СНГ. Да и законодательный контроль здесь жестче. Вполне можно при начале строительства, например, в феврале купить квартиру за 40 тысяч, а уже к декабрю перепродать за 60-70 тысяч. Если еще и уехать из страны, то и налог на прибыль платить не придется.
Покупка с целью сдачи на краткосрочную аренду
Цены на аренду жилья в сезон бьют все рекорды. Всем хочется приехать на море, особенно, когда Турция — один из немногих открытых и доступных курортов. Цена за сутки начинается от 30 евро, за месяц — уже от тысячи. И это только однушки не в самых лучших комплексах. Цены сопоставимы с испанскими и итальянскими, а порой даже превышают их. Если рассказать риелтору при покупке о своей цели получать доход с краткосрочной аренды, то вам пообещают доход за год 6-8 тысяч евро. Звучит заманчиво?
Но не надо путать доход и прибыль. Из прибыли надо вычесть все те же налоги и коммунальные платежи. А еще добавить стоимость ремонта, страховки, воровства техники, комиссию агентству, которое занимается поиском клиентов.
Важно! С 2020 года сдавать свою квартиру самостоятельно в краткосрочную аренду запрещено. Плюс ко всему, на собственнике лежат риски отмены сезона (как было с коронавирусом), риски незаезда клиентов, риски того, что квартиру просто никто не снимет.
В общем, если сдаете на краткосрок, то будьте готовы к тому, что зимой квартира будет чаще пустовать, а активно сдаваться с апреля-мая по ноябрь. И еще вы будете платить агентству до 50% за сдачу вашей собственности.
Покупка с целью сдачи на долгосрочную аренду
Так выглядят стандартные турецкие дома. В них живут и по 50-70 лет, пока они не начинают обрушаться.
Сдача квартиры в долгосрочную аренду — самый простой и безопасный вариант. Но и самый малоприбыльный. Это признают все и никем не ставится под сомнение. Но и тут есть риски. По закону все договора заключаются в лирах, даже если вы договорились с жильцом об оплате в валюте. А лира — очень нестабильная валюта. То, что год назад сдавалось за 400 долларов сейчас приблизилось к 220. При этом по-прежнему надо платить налоги и сборы. Жизни хозяев квартир не позавидуешь. Возможно, именно поэтому в Турции так редко возвращают залог за квартиру.
По закону, сдавая недвижимость на год, вы не имеете права в течение года (пока длится контракт) повышать арендную плату. Учитывая инфляцию и падение лиры, вы можете уйти в минус. Например, вы сдали квартиру в августе 2021 года за 4.000 тл или за 36.000 рублей по курсу. Спустя год, то есть в августе 2022 года, вы получаете те же 4.000 лир, но уже 14.500 рублей.
Важно! Законы Турции на стороне арендаторов. Если вы хотите сдавать вашу квартиру на следующий год, то повысить стоимость аренды вы имеете право лишь на сумму, разрешенную законом. На данный момент — это 25%. Если вы решили «схитрить» и выселить арендаторов сказав, что сдавать на следующий год не будете, то имейте в виду, что это легко проверить. Суд будет на стороне арендаторов и вам придется возместить им их потери.
Итак, вы сдавали год за 4.000 лир. Через год решили, что будет продолжать сдавать и повысите на допустимые законом 15% — это 600 лир от 4.000. Стали вы получать 5000 (18.560 руб.). А за год айдат, который включен в стоимость аренды, вырос на 400-500 лир ежемесячно. К моменту, когда нужно будет обновлять мебель и ремонт в квартире, цена аренды будет разве что покрывать айдат.
И не забываем, что средний срок эксплуатации недвижимости на побережье (а это самые распространенные регионы для покупки) 20-25 лет. Затем недвижимость сильно теряет в цене.
Знаменитый турецкий недострой. Которого, как уверяют риелторы, не существует. Построили два этажа, деньги закончились, все бросили. Люди живут и так(
При покупке недвижимости имейте в виду, что в любой момент власти могут закрыть район/город, где вы приобрели собственность, для получения ВНЖ. Сдают в аренду без возможности получить ВНЖ, как правило, только на краткосрок, или недвижимость будет сильно дешевле аналогичных, но с возможностью оформления икамета.
Окупасы, сквотеры, нелегальные жильцы
Но есть еще один вид риска при покупке квартиры. И распространяется он не только на тех, кто видит в недвижимости инвестиции. Обычный покупатель, который хочет жить у моря, может столкнуться, что в квартире уже живут люди. Это распространенная практика, когда семья проживает в арендованной квартире. Но разорвать контракт и выселить их очень сложно. Можно не продлить текущий контракт. Для этого надо за 3 месяца до пролонгации (если в договоре не сказано другое) составить нотариальное уведомление и позаботиться о вручении. Иначе контракт будет продлен автоматически и снова придется ждать целый год. Можно попробовать пойти в суд, но это долго, дорого и чревато конфликтами с жильцами, соседями, правлением дома. Поэтому многие новоиспеченные собственники предпочитают платить своим жильцам за съезд.
Окупасов в классическом испанском смысле в Турции нет. Это люди, которые взламывают двери в пустующих квартирах, заселяются, меняют замки, не платят за коммунальные услуги и переезжают только по решению суда. В Турции не надо ждать решения суда, достаточно вызвать полицию. Но если у жильцов на руках есть контракт, пусть даже они не платят за аренду год, то процесс выселения превращается в ад. В этой ситуации суд может решить, что возможности платить нет по объективным причинам и разрешит проживать в вашей квартире бесплатно.
Насколько безопасны инвестиции в Турцию
В горных районах стены толще, проблем не меньше
Вот и главный вопрос. С одной стороны — развивающаяся экономика всегда дает возможность заработать. С другой — рынок недвижимости в Турции напоминает огромный мыльный пузырь. Не может бесконечно долго дорожать то, что стоит очень мало (учитывая качество местного строительства). Масла в огонь подливают власти, вводящие запреты и ограничения. Недавнее решение перестать выдавать ВНЖ в ряде популярных районов резко обесценило квартиры на данных территориях. Количество желающих арендовать сильно снизилось, покупать апартаменты без возможности потом в них жить тоже желающих немного.
А самое главное — в стремлении обеспечить экономическую стабильность Турция регулярно вводит ограничительные меры на хождение иностранной валюты, на работу банковских счетов, увеличивает налоги. Так что недвижимости вы не лишитесь, а вот прибыли может и не оказаться, даже наоборот.
